У нас в гостях агент по недвижимости Дмитрий Стасюк. И я уверена, что наша беседа окажется полезной каждому жителю Нью-Йорка! Потому, от дела к словам, скорее читайте:

MyDay: Мы с тобой познакомились в интересный момент: на своей странице в Facebook ты заинтересовался, что думают люди об агентах по недвижимости. И получил колоссальный отклик, в том числе и от меня.
Так завязалось наше знакомство. Продолжая поставленную тему, что же думают люди об агентах по недвижимости? И тебе не кажется, что некоторые представители твоей профессии “подпорчивают” тебе репутацию?

Дмитрий: Я не думаю, что они портят репутацию лично мне. Каждый агент сам себе зарабатывает репутацию. Агенты по недвижимости — такие же люди: абсолютно разные, с разным жизненным опытом и опытом в профессии. Они по-разному относятся к друг другу, к клиентам. К сожалению, больше запоминается негатив, a положительные эмоции чаще остаются при себе. Потому-то в разговорах чаще всплывает: “Вот, мне попался такой плохой агент: ничего не сделал, а комиссию потребовал”. Сказать же наоборот: “Я встретился с таким хорошим агентом” – это менее интересный разговор, нет драмы, никто не посочувствует.
Агенты разные. Их много. И тут такой интересный момент: возьмем, к примеру, медиков или журналистов — у них есть какой-то путь в профессию, процесс обучения. Что же касается агентов по недвижимости, то сюда многие приходят случайно. Не то чтобы совсем случайно, но редко кто с детства мечтает быть агентом. Плюс этот путь кажется не очень сложным: общаешься с людьми, квартиры им показываешь… Что тут сложного? Да еще в средствах массовой информации пишут о том, какие большие комиссионные!.. Это завлекает, и новичков приходит очень много.

MyDay: То есть, агентом по недвижимости стать просто.

Дмитрий: Это несложно. Чтобы получить лицензию, нужно пройти курсы 75 часов, сдать госэкзамен — тоже не особо сложный. В общем, зайти в эту профессию легко. Что же касается дальнейших шагов, тут уже сложнее. Я не помню точные цифры, но есть статистика, что более 85% новичков бросают эту работу в первый год. То есть, попробовали и поняли, что не такая уж и простая работа и не такие уж и большие деньги. И финансово нужно быть к этому готовым: новичкам всегда говорят, что первые полгода они не заработают ни копейки. А если это затягивается на год? Без иного источника дохода такую ношу не потянуть, и люди бросают это дело.

MyDay: Как потопаешь, так и полопаешь?

Дмитрий: Да. Прежде чем стать агентом, нужно понимать чем ты на самом деле будешь заниматься и где брать клиентов. Так что, возвращаясь к вопросу, — люди приходят разные. Портят, не портят репутацию? — По-разному бывает. Но общая, скажем так, неидеальная репутация агентов по недвижимости для меня является скорее плюсом. Я со своими клиентами строю долгосрочные отношения на годы вперед, и поэтому мне проще выделиться на общем фоне.

MyDay: Меня, как арендатора квартиры, смущают вот эти “fee” (гонорар), порой равняющийся месячной стоимости квартиры. Не отпугивают ли брокеры потенциальных клиентов такой высокой оплатой труда?

Дмитрий: Я даже больше скажу! — Стандарт — это 15% от годовой аренды на квартиру, что равняется почти двум месяцам. Тут ситуация такая: 15% — это если есть два агента, с одной и с другой стороны…
И тут я хочу сделать небольшую ремарку: я рассказываю о рынке Манхэттена. По поводу Квинса, Бруклина и Бронкса ничего сказать не могу. Там могут действовать другие правила и традиции.

MyDay: Договорились. Только Манхэттен.

Дмитрий: Здесь рынок устроен так, что платит тот, кто снимает квартиру, — арендатор. В 98% случаев квартиру будет представлять агент. Крайне редко, что владелец сам сдает свою квартиру. Значит, с его стороны будет агент. И, если вы приходите со своим агентом, он будет требовать 15%, которые будут поделены между агентами пополам. Если вы приходите без агента, тогда есть вариант, что с вас возьмут комиссию только в размере одного месяца. То есть месяц — минимум и 1.8 месяца — максимум.

MyDay: Это норма?

Дмитрий: Так работает рынок. Еще на рынке есть “no fee” квартиры — это когда большая компания владеет арендным домом. Там “сидят” агенты на зарплате, которым не нужны комиссионные. По статистике, таких квартир (в зависимости от района) 5-10%, иногда до 15%. То есть примерно каждая десятая квартира будет “no fee”, остальные с комиссионными. Можно смотреть квартиры только среди no fee, но выбор будет сильно ограничен.
Это ведь психологический момент — люди не хотят платить комиссионные. Они приходят, смотрят квартиру, а там какой-то агент, он только открыл дверь и показал квартиру.
“Хорошо, я беру”. И что, я за эту услугу должен заплатить как еще за месяц?” А вот если цена будет выше, но без “fee”, то человеку проще это принять: “Я же не плачу агенту. Я плачу только за квартиру, но чуть дороже”…
По сути, это тоже уловка — потому что комиссия, получается, включена в месячную аренду. И, когда через год будет продление аренды и повышение цены, торг будет идти от суммы, которую вы платили целый год. Так что, если снимаете не на год-два, а на более длительный срок, то иногда дешевле заплатить один раз агенту, а потом повышение аренды будет относительно этой, более низкой цены.
Что же касается меня и насколько я считаю такой подход справедливым: это рынок. Не нравятся квартиры с комиссионными, можно пойти смотреть квартиры без них. Только выбор будет намного меньше.
В принципе, можно снять квартиру самостоятельно, без своего агента. Если люди ко мне обращаются и я вижу, что агент им не очень нужен, — то есть они готовы вкладывать в процесс поиска свое время: посидеть на сайтах, ознакомиться с районами, созвониться с десятками агентов и так далее, — я всегда готов уделить им 15-20 минут бесплатно, рассказать, как работает арендный рынок и как самостоятельно найти квартиру. Это укладывается в мою концепцию построения долгосрочных отношений с клиентами. Но некоторые говорят: “Нам нужен агент, мы готовы платить комиссионные. Мы только приехали в Нью-Йорк и ничего здесь не знаем”. Или “Нет времени разбираться, мы доверяем профессионалам”. Вот тогда я готов за это взяться.

MyDay: Правильно ли я тебя услышала: ты не очень любишь аренду?

Дмитрий: Я бы сказал так: я не люблю брать деньги с людей просто за то, что я агент.

Я хочу быть людям полезен. Чтобы они понимали, за что мне платят деньги.

MyDay: По поводу “полезности” — спасибо, что ты эту тему поднял! Когда я приехала в Нью-Йорк, я столкнулась с проблемой короткой аренды. Такое впечатление, что ее здесь не существует?

Дмитрий: Это действительно проблема. Только давай определимся, что мы считаем короткой арендой. Начнем с того, что аренда до 30-ти дней в Нью-Йорке вообще запрещена. Такой закон. Говорят, его “протолкнуло” отельное лобби – я точно не знаю, но закон есть. Тем не менее, спрос существует, он очень большой и поэтому есть эдакий серый рынок. Сдают через craigslist или, самое популярное — airbnb. Город старается с этим бороться, дает штрафы. Но предложений все равно много — это огромный бизнес на миллиарды долларов. При этом, до недавнего времени штрафов было единицы и риски были небольшие. Но буквально несколько месяцев назад за это взялись серьезней и отдельным владельцам и арендаторам выписали штрафов на десятки и десятки тысяч долларов. Опять же, это штрафы тем, кто сдает, а не тем, кто снимает. Снимать более-менее безопасно. И совсем недавно, буквально месяц назад, приняли новое правило, по которому могут наказать за то, что вы просто рекламируете сдачу квартиры на короткий срок. В общем, с этим рынком пытаются бороться, но спрос большой и люди продолжают сдавать и снимать.
Интереснее, что происходит от месяца до года. Много людей приезжают не как туристы, на несколько дней, а кто-то по учебе, кто-то в командировку, и есть потребность в аренде на несколько месяцев.
Аренда от 30-ти дней и выше не запрещена, но большинство домов просто не хотят с этим связываться. Тут, опять же, есть серый рынок, когда кто-то снимает на год и пересдает на несколько месяцев. Это, зачастую, нарушение подписанного договора и правил дома. Здесь могут возникнуть некоторые неприятности у тех, кто снимает. — Их, возможно, попросят не пользоваться основным входом, не общаться со швейцаром, “ну и с соседями вы так, поменьше и в спортзал лучше не ходить”. К тому же, если дом об этом узнает, то они могут расторгнуть договор и попросить предприимчивого жильца выселиться. Тогда придется резко съезжать тому, кто на самом деле там проживает. Есть такой риск. Но жить-то где-то надо. Есть определенные сайты, где люди, уезжающие из Нью-Йорка, пытаются сдать свою арендованную квартиру, но, при этом, договорившись с домом. Есть целые компании, которые этим занимаются. У них есть квартиры, сайты, так что если вы просто вобьете в поисковике “короткая аренда”, что-то появится. Тем, кто ищет такую аренду, скажу, что это непросто. Для меня, как для агента, это тоже было проблемой, потому что люди интересуются темой короткой аренды, а я им посоветовать ничего не мог. Но недавно мы наконец-то нашли компанию-партнера, они специализируются как раз на такой помесячной аренде. У них около 40 квартир на Манхэттене, так что теперь отправляю всех к ним.

MyDay: Я не могу не спросить про сайты вроде Zillow или Streeteasy, показывающие, какие квартиры на рынке готовы к сдаче или продаже. Насколько мне известно, квартира на сдачу на Манхэттене уходит за день-два. Почему на сайтах объявления хранятся по полгода, а то и более? И можно ли им верить?

Дмитрий: Сайтов, действительно, множество. Streeteasy среди них — один из самых лучших. Там все проверяется, не будет подставных объявлений, и если на этом сайте квартира висит пол года, значит ее действительно никто не хочет брать. Хорошие же варианты, действительно, уходят очень быстро. Если вы видите, что что-то интересное выходит на рынок, бегите, смотрите сразу!
Есть сайты, например, как Craigslist — там бывают жемчужины, но многие варианты вообще не существуют в природе. Иногда начинающие агенты, пытаясь найти себе клиентов, размещают “фэйковые” объявления, а когда вы придете на просмотр квартиры, которая не существует, вам скажут: “Она только что ушла, но у меня есть другой вариант: чуть дороже/хуже/там окон нет, но вот, что есть”.
Еще есть много других сайтов, за которые я поручиться не могу. Иногда на сайтах висят объявления по два года, и мне клиент присылает ссылку и говорит: “Вот, я хочу эту квартиру купить”. А эта квартира была продана те же два года назад, и цены с того времени поменялись… В общем, смотреть нужно аккуратно.

MyDay: Если квартира “висит” на сайте долго, есть ли какие-то маячки, что с ней что-то не так?

Дмитрий: Опять же, давай еще раз уточним, что мы говорим про Манхэттен. Здесь напрямую обмана не будет. И если квартира висит, значит либо цена очень высокая (что наиболее вероятно), либо нужно приходить и смотреть — может она очень маленькая. На какой-то совсем прямой обман здесь нарваться практически нереально.
Так что про маячки? —

Приходите, смотрите квартиру, спрашивайте и принимайте осознанное решение.

MyDay: По поводу просмотра квартиры. К примеру, приходишь, все замечательно, потрясающий вид из окна, хочешь ее купить… А после покупки там начинается строительство еще одного небоскреба — прямо перед твоими окнами. Как себя обезопасить от этого? Нью-Йорк ведь все время строится.

Дмитрий: Во-первых, задавайте вопросы агенту, который продает квартиру. Если он знает, то обязан говорить. Во-вторых, тут, в отличии от аренды, я рекомендую иметь своего агента и своему агенту уже задавать такие вопросы. Можно, конечно, самому посмотреть по базам, планируется ли какое-то строительство. Не факт, что вы найдете такую информацию, но, тем не менее.
У меня было такое, когда мы смотрели какую-то дешевую квартиру, в хорошем районе, в центре. Дом отличный, но нас смутила низкая цена. Мы тоже задались вопросом, не будет ли что-то строиться рядом. Вышли, посмотрели — там по соседству огромное бетонное здание шестидесятых годов. Такое впечатление, что еще 200 лет тут будет стоять. Проверил и обнаружил, что здание идет под снос, и это, действительно, была одна из причин крайне низкой цены. Потому, спрашивайте агента своего и того, который продает. Но 100% гарантии никто дать не может.

MyDay: В чем самая существенная разница между кондо и кооперативом?

Дмитрий: Это ключевой момент при покупки жилья. Связан он с тем, какая форма собственности у дома.
Кооператив — эта старая форма собственности. Новые дома, которые строятся в последние годы, за редким исключением — все кондоминиумы. То есть, если вы хотите именно новый дом, это будет кондо, а не кооператив.
Кондоминиум — это больше привычное нам. Если вы в России покупаете квартиру, вы владеете конкретной физической площадью.
В кооперативе другая ситуация. Домом владеет компания, а вы у этой компании покупаете акции. Это юридические тонкости. С точки зрения рисков владения – особой разницы нет. Банки, которые умеют хорошо просчитывать риски, без проблем дают кредиты и на то, и на другое.
Главное отличие — это правила внутри дома. В кондо могут быть правила, касающиеся минимального срока аренды, но никто и никогда не может вам запретить сдавать свою квартиру или поселить туда своих родственников. В кооперативе такие запреты — это рядовое событие, и оспорить эти правила вы не можете. В кооперативе есть совет дома, который может что-то менять. Бывает так, что вы покупаете квартиру в доме с одними правилами, но через несколько лет эти правила могут поменяться. И, пожалуй, главное отличие — это возможность сдавать в аренду.
Кондо можно купить и подарить, например, детям. А в кооперативах это может быть запрещено. Иногда в кооперативах есть ограничение на финансирование — т.е. вы можете взять кредит только на половину стоимости квартиры, не больше. С кондо же ограничений нет — сколько банк даст, то и ваше. Зачастую дают 80%. Много других тонкостей и деталей. Потому, если вы смотрите кооператив, нужно все очень внимательно изучать. Но из-за всех этих факторов кооперативы зачастую дешевле, в зависимости от района, на 15-20-25, а иногда даже 30%.

MyDay: Я слышала, что правила покупки квартиры в кооперативе гораздо строже. Могут ли отказать покупателю, если, скажем, у него за плечами невыплаченный кредит за машину или за учебу, а он (или она) еще и квартиру планирует покупать?

Дмитрий: В отношении денег все, что интересует кооперативы, как впрочем и банк, если берете в кредит, это:
1. Какие у вас будут доходы и расходы после того, как вы купите квартиру. То есть, можете ли вы без проблем платить и дому, и банку. Если у вас есть еще какие-то долги, как ты привела пример, за учебу или за машину, то это не проблема, если доходы позволяют все это оплачивать.
2. Также кооператив интересует, есть ли у вас деньги на первоначальный взнос (“down payment”). Важно, что вы эти деньги не заняли у кого-то. Они будут спрашивать и смотреть, откуда эти деньги, не взяли ли вы их в долг. Первоначальный взнос – это должны быть свои деньги. Чтобы не было ситуации, когда сразу после покупки квартиры вам нужно будет возвращать эти деньги, а для оплаты услуг дома или выплат банку денег уже не будет.
3. Финансовая дисциплина, т.е. насколько ответственно вы платите по всем долгам, будет видна при проверке вашей кредитной истории.
Так что берите кредиты, сколько хотите. Если ваши доходы позволяют все это оплачивать, то ни с кооперативом, ни с банком проблем не будет.

MyDay: Что такое помесячный налог (если, казалось, вы уже купили квартиру) и из чего он состоит? Почему на некоторые квартиры налог составляет 20 долларов, а на некоторые 620 долларов в месяц (и это далеко не предел!).

Дмитрий: Владелец квартиры должен платить налог на недвижимость и должен платить, собственно, за услуги дому. Если это кондоминиум, то платится два платежа: налоги городу и дому. В кооперативе все включено в единый платеж, и кооператив уже сам оплачивает. Тем не менее, два вида платежей.
По поводу платежей дому, тут все более-менее понятно: у каждого дома есть определенный бюджет. При покупке квартиры можно взять и посмотреть, какие расходы у дома. Есть какая-то общая сумма расходов, она делится на всех жильцов пропорционально площади квартир. Чем больше в доме услуг: консьерж, спортзал, бассейн, крыша с площадкой, — тем больше будут платежи.
Налоговая система здесь устроена немного иначе. Налог с недвижимости — это основной источник дохода города. Город большой, расходы большие. Считается, что если вы живете в городе и пользуетесь его услугами, то вы должны за это платить. За владение недвижимостью вы платите городу налог. Налог, если мы сравниваем с Россией или другими странами СНГ, большой. Поэтому, при покупке квартиры, на это нужно тоже обращать внимание и сравнивать.

MyDay: Я слышала, что если в районе хорошая школа, то это существенно поднимет налог. Это так?

Дмитрий: Налоги считает город. Если грубо сказать, то налог зависит от рыночной стоимости квартиры. Если цена квартир в районе высокая, то будут и высокие налоги на недвижимость. А цена уже, в свою очередь, зависит от того, насколько хороший район, хорошие ли в нем школы и так далее.
Сам налог технически платится раз в квартал. Но, при продаже квартиры, указывается месячная сумма, — чтобы удобнее было считать.
У новых домов может быть налоговая скидка. Была такая программа до недавнего времени, не знаю, продлят ее или нет, но новые дома получали отсрочку по выплате платежей на 10, 15, 25 лет. Опять же, зависит от района. На Манхэттене было распространено на 10 лет. В Квинсе, Бруклине отсрочка по налогам была 15-25 лет, там налог может составить всего несколько десятков долларов. Полный налог же будет сотни, если не тысячи — все зависит от площади.
Поэтому один из плюсов покупки в новостройке — там может быть налоговая скидка.

MyDay: Какие еще подводные выплаты могут поджидать человека, который настроился купить жилье в Нью-Йорке?

Дмитрий: На самом деле, они не очень подводные, это открытая информация. Из разовых платежей нужно будет заплатить своему адвокату/юристу, который будет готовить документы. Есть разовые налоги, которые нужно будет выплатить городу и штату. Тут опять зависит от того, кооператив это или кондоминиум.
Опять же, если квартира стоит больше миллиона, платится налог на роскошь. Если богатенький, значит плати.
Если берешь кредит, то на сумму кредита тоже платится определенный налог, не очень большой. Если в целом сказать, то при покупке кооператива расходов будет меньше. Если мы говорим о кондо, то это 2-4% от суммы сделки.
Еще момент: если вы покупаете у застройщика новую квартиру, тогда некоторые налоги платить вам, а не ему, и получается еще почти на 2% дороже.
Но если сравнивать с другими странами и городами, то Нью-Йорк довольно дешевый город — покупать дёшево.
Что касается дополнительных расходов, которые возникают в процессе владения квартирой, то они довольно небольшие. Например, страховка: если вы покупаете квартиру полностью за свои деньги, то она, в принципе, не нужна (хотя и крайне рекомендуется). Если покупаете с привлечением кредита, то банк потребует, чтобы страховка была.

MyDay: После всех серьезных обсуждений я хочу немного отвлечься и перейти к теме… кино! — В кино показывают, что квартиры, где только что произошло убийство, продаются существенно дешевле. В Нью-Йорке нет такого?

Дмитрий: Ну, скажем так, я за всю историю работы с таким не сталкивался и никогда не встречал в описании квартиры, чтобы было указано, что здесь только что произошло убийство. Так что в этом отношении жизнь отличается от фильмов.

MyDay: И уже к завершению нашего интервью: стоит ли ожидать, что цены на жилье в Нью-Йорке когда-нибудь понизятся? Подари нам мечту!

Дмитрий: Мечту дарю (смеется). Прогноз погоды всегда точен, только даты не совпадают. Так что цены точно понизятся, но никто не знает когда. И не знает, насколько они еще до этого вырастут. В последние годы цены растут и уже достигают серьезных отметок. Некоторые пытаются сравнивать с “пузырем” 2008-го года. Но я пока не вижу грядущего нового кризиса. В чем плюс Нью-Йорка — что он и тогда упал довольно мало. Цены на Манхеттене упали на 15-20-25%. Цены в Майями упали в разы, и там до сих пор есть районы, которые еще не оправились. Нью-Йорк — это стабильная тихая гавань. Особых причин для понижения цен я не вижу.
Вообще рост цен – это довольно общий вопрос, не учитывающий деталей. Нью-Йорк разный, разные районы, они по-разному развиваются. Разная недвижимость: от дешевых кооперативов до сверхдорогих предложений. Вот в последнем секторе действительно намечаются проблемы, поскольку настроили сейчас очень много, цены заоблачные, а желающих купить становится все меньше. Так что, если вы, например, планируете купить квартиру за 50 миллионов, то на такое жилье цены будут снижаться, и у вас есть хорошая возможность торга.
Если вы покупаете что-то от 600 до 800 тыс., будьте готовы к тому, что эта квартира уйдет по указанной цене, а возможно даже дороже.

MyDay: Дмитрий, спасибо, что ты уделил нам с читателями столько времени.

Дмитрий: Так мы практически ничего еще не обсудили!

MyDay: Да-да, ты просто кладезь информации. Завершая наше интервью: чего я у тебя не спросила из того, что важно знать нашим читателям о недвижимости?

Дмитрий: Меня часто спрашивают можно ли снять квартиру удаленно и как это правильно сделать. Мой совет: если вы сюда приезжаете, настройтесь прожить первые дни в отеле. Забронируйте удаленно отель, уберите лишний стресс: поверьте, его у вас и так будет много. Заселяйтесь в отель и начинайте смотреть варианты, где вы будете жить. Лучше всего снять свое первое жилье на несколько месяцев. Манхэттен, казалось бы, небольшой остров, но некоторые районы могут стать для вас откровением. Опять же, за это время вы, возможно, уже получите свою первую зарплату и сможете показать владельцу квартиры, что у вас есть местный доход. Также вы уже успеете открыть счет в банке и оплатить квартиру чеком, что более безопасно, чем наличкой из кармана. То есть на первый период снимайте отель, потом что-то на несколько месяцев и ищите свой вариант.

MyDay: Спасибо. И на все остальные вопросы, которые будут заданы здесь в комментариях ниже или тебе лично, я надеюсь, ты тоже всегда ответишь?

Дмитрий: Да, конечно! Я думал, мы только начали и так мало обсудили…

-- Делимся прочитанным --

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

двадцать + двенадцать =